Waalre Noord fase 3

Nieuwe woningen

Waarom wordt hier gebouwd?

Er is een groot tekort aan woningen in het land en ook in Waalre. Daarom moeten er nieuwe woningen bij worden gebouwd. De gemeente Waalre heeft een grote woningbouwtaak, zoals opgenomen in de regionale woningbouwafspraken en lokale Woonvisie. Begin 2023 zijn nieuwe afspraken gemaakt met de Rijksoverheid. Provincie en gemeenten in de regio (Woondeal). Onderdeel van de afspraak is dat de gebiedsontwikkeling van het woningbouwproject Waalre Noord zal worden voortgezet. De vervolgfasen van Waalre Noord moeten voor de regio een diversiteit aan woongebieden aanbieden, maar ook invulling geven aan de lokale woningbehoefte.

In 2007 is na een intensief traject met inbreng van inwoners en diverse partijen de Gebiedsvisie Waalre-Noord (PDF, 5.4 MB) door de gemeenteraad vastgesteld. De Gebiedsvisie is het beleidskader voor ontwikkeling van woningbouw, recreatie en natuurontwikkeling. Ontwikkeling van deelgebieden moeten voldoen aan het kader volgens de Gebiedsvisie. Alleen leven we nu in een andere tijd dan 2007 en hebben we de kaders uit de Gebiedsvisie herzien.

Wat gaat er gebouwd worden?

De woningvraag is veranderd ten opzichte van wat er in 2007 in de gebiedsvisie is opgeschreven. Daarom hebben wij als gemeente Waalre in januari 2023 nieuwe kaders en randvoorwaarden opgesteld. Ook hebben we afgesproken om de ontwikkeling weer op te starten en naar hedendaagse uitgangspunten te vernieuwen. Denk hier bijvoorbeeld aan een nieuw woningbouwprogramma. Dit woningbouwprogramma zorgt er voor dat er meer woningen in het betaalbare segment komen. Maar denk ook aan het ophogen van de aantallen om te voldoen aan de grote vraag aan woningen. Meer aandacht voor groen en milieu door bijvoorbeeld het woongebied uit te breiden richting de Dommel of boven het bedrijventerrein. Dit is ook onderdeel van de nieuwe kaders en randvoorwaarden. De gemeenteraad heeft ook opdracht gegeven om te zoeken naar een locatie voor een basisschool.

Naar verwachting worden er minimaal 350 woningen gebouwd. In de stedenbouwkundige visie van 2007 waren 200 woningen opgenomen. Dat is met de huidige woningvraag niet meer voldoende. De markt is sterk veranderd. Er is met name behoefte aan woningen in het goedkope en middel dure segment. De gemeente heeft de opdracht om minimaal 30% sociale huurwoningen en ruim 35% betaalbare woningen te bouwen. Hoe deze woningen eruit komen te zien en waar dat ze precies op de locatie komen, is nog niet bekend.

Voor wie wordt er gebouwd?

We vinden het belangrijk dat onze inwoners fijn in Waalre kunnen blijven wonen, van jong tot oud. We bouwen voor iedereen.

Welke kaders heeft de gemeenteraad gesteld?

Op 24 januari 2023 heeft de gemeenteraad de kaders vastgesteld, zie hiervoor onder agendapunt 8 - A-voorstel tot vaststellen van de kaders voor ontwikkeling Waalre-noord fase 3 zijn de uitgebreide stukken te vinden waarin de nieuwe uitgangspunten staan benoemd.

Proces en participatie

Waarom een participatietraject?

We willen met een uitgebreid participatietraject de uitgangspunten samen verder vorm gaan geven. We vinden het belangrijk dat het plan voor de nieuwe woonwijk breed gedragen wordt door de gemeenschap. Ook de gemeenteraad heeft hier specifiek aandacht voor gevraagd. Daarom vragen we betrokkenen, zoals direct aanwonenden, buurtbewoners, inwoners van de gemeente en andere geïnteresseerden zoals woningzoekenden, om vroeg mee te denken. Er zijn individuele gesprekken geweest met enkel eigenaren en omwonenden. We hebben iedereen uitgenodigd voor een buurtgesprek op 22 juni 2023 en zullen hierna actief blijven bevragen en informeren over de stand van zaken van de ontwikkeling. Op deze projectpagina vullen we telkens actuele informatie aan.

Hoe ziet de projectontwikkeling eruit?

Om de woonwijk te kunnen bouwen, is een stedenbouwkundige visie nodig. Een stedenbouwkundige visie geeft een globaal beeld van wat mogelijk is op deze locatie en hoe de wensen van alle partijen en betrokkenen ruimtelijk ingepast kunnen worden. Om een stedenbouwkundige visie te maken, worden eerst uitgangspunten bepaald aan de hand van een gebiedsanalyse (ruimtelijke- en functionele analyse).

In het buurtgesprek op 22 juni 2023 hebben we alle meningen van inwoners in beeld gebracht. De eerste stap is om onder andere de uitkomsten van het buurtgesprek te vertalen naar de stedenbouwkundige visie. Tijdens de informatiebijeenkomst van 2 november 2023, kregen betrokkenen en andere belangstellenden een terugkoppeling van de uitkomsten van de eerste bijeenkomst. Hier komt naar voren hoe de input van de betrokkenen binnen de kaders en uitgangspunten van de raad een plek krijgen in de stedenbouwkundige visie. Deze visie, nog in concept, is gepresenteerd op 2 november. Ook hierop konden aanwezigen een reactie geven.

De stedenbouwkundige visie wordt nu definitief gemaakt en voorgelegd aan de gemeenteraad. Hierna is deze fase afgerond. Daarna kan er worden gestart met een schetsontwerp. In het voorlopig ontwerp (VO) worden de hoofdvorm en de hoofdindeling van het gebied aangegeven. Dit is gedetailleerder dan een visie. Daarna volgt het definitief ontwerp (DO). In het definitief ontwerp wordt aangegeven waar (verkaveling), welke woningen (woningtypen), groenvoorziening, speeltuin, parkeren, wegen, paden enzovoort komen. Ook in deze fase zullen we betrokkenen en belangstellenden uitnodigen om mee te denken. Hierover volgt later meer informatie.

Nadat de stedenbouwkundige visie is voorgelegd aan de raad, wordt ook gestart met het bestemmingsplan (vanaf 2024 heet dit een omgevingsplan). In het bestemmingsplan/omgevingsplan staat de juridische kant van het plan. Om tot het omgevingsplan/bestemmingsplan te komen, zijn diverse onderzoeken nodig. Dit omgevingsplan wordt door de gemeenteraad vastgesteld.

Ondertussen gaat de gemeente in gesprek met de eigenaren van de grond. Soms zijn dit al ontwikkelaars en soms niet. Met hen wordt afspraken gemaakt wie delen van het plan op welke manier mag uitvoeren.

Wanneer is de bestemmingsplan wijziging?

Per 1-1-2024 treedt de Omgevingswet in werking en wordt het bestemmingsplan vervangen door een omgevingsplan. Dit betekent dat de procedure voor wijziging van het bestemmings-/omgevingsplan niet op korte termijn is te verwachten, wellicht in het najaar van 2024.

Typen woningen

Komen er gelijkvloers woningen? En vrije sector?

Op dit moment is nog niet bekend hoe de woningen er uit komen te zien en waar de woningen komen. Dat komt in een latere fase. In het gewenste bouwprogramma zijn huur- en koopwoningen in verschillende prijsklassen opgenomen, ook vrije sector. Of er particuliere bouwkavels in het plan komen is nu nog niet bekend.

Worden de woningen vanaf de OLVdijk 2-kapper naar vrijstaand gebouwd zodat het overgaat in de bestaande bouw?

Dat is nog niet bekend.

Wordt er gewerkt met een woningstichting?

Ja. Er komen ook sociale huurwoningen die door een woningstichting worden verhuurd. In Waalre zijn ‘thuis en Wooninc. actief. Om straks in aanmerking te komen is het aan te raden om nu al in te schrijven als woningzoekende via Wooniezie.

Kijkt de gemeente ook naar particuliere grond in Waalre om te bouwen?

Het kan inderdaad zijn dat er ook op nu nog particuliere gronden, woningbouw komt. Dit moet wel passen in het plan.

Kijkt gemeente ook naar grondeigenaren van braakliggend terrein, zonder BP om te bouwen?

In deze fase is vooral de ruimtelijke samenhang en stedenbouwkundige opzet van het gebied van belang. In eerste instantie wordt niet gekeken naar grondeigendommen. Uiteraard moet het plan uitvoerbaar zijn. Er wordt dus ook met eventuele grondeigenaren gesproken.

Komt er dorpse hoogbouw?

Dat is op dit moment nog niet aan te geven, maar denk in elk geval niet aan een ‘stadse’ toren.

De gemeenteraad heeft opdracht gegeven te onderzoeken of dorpse hoogbouw passend is. Dorpse hoogbouw is een woongebouw van maximaal 4 of 5 woonlagen. Hierbij vinden we het belangrijk dat de uitstraling van het gebouw een dorps karakter heeft en dus in de omgeving en bij een dorpse sfeer past. Dorpse hoogbouw kan ook 3 of 2 lagen hoog zijn. We bekijken of dit passend is in het gebied en zo ja, hoeveel lagen.

De wijk

Wat is een stedenbouwkundige visie?

Een stedenbouwkundige visie geeft een globaal beeld van wat mogelijk is op deze locatie en hoe de wensen van alle partijen en betrokkenen ruimtelijk ingepast kunnen worden. Om een stedenbouwkundige visie te maken, worden eerst uitgangspunten bepaald aan de hand van een ruimtelijke- en functionele analyse.

Wat is er uit de gebiedsanalyse gekomen?

In een gebiedsanalyse bekijken we de locatie en de omgeving. We beoordelen de staat op een aantal punten. We bekijken ook hoe het landschap zich de afgelopen jaren ontwikkeld heeft en welke originele landschapskenmerken nog te herkennen zijn. Op basis van de gebiedsanalyse bekijken we wat we belangrijk vinden om te behouden. Dat is al grotendeels vastgelegd in de kaders van de gemeenteraad en de overkoepelende gebiedsvisie.

Stedenbouw

• De invulling krijgt een dorps karakter en bestaat uit grotendeels grondgebonden woningen met een (eventuele) toevoeging van gestapelde woningbouw.. Zodoende is er nog steeds een fijn woonmilieu;
• Veel aandacht voor groen;
• Zo veel mogelijk behoud van de zandpaden;
• Maat, schaal en dichtheid loopt af richting het Dommeldal en gaat geleidelijk over in het groen;
• Parkeren bij gestapelde bouw in principe ondergronds, bij grondgebonden woningen zo veel mogelijk op eigen terrein en bezoekers parkeren kan op maaiveld worden opgelost. Er wordt een parkeernorm gehanteerd van gemiddeld 1,5 plaats per woning;
• De beeldkwaliteit kan door de solitaire ligging van deze fase anders zijn dan de voorgaande fases. Het kan een op zichzelf staande wijk zijn met een meer nauwe beeldrelatie met het dorp. Het moet wel voldoen aan een dorps en verzorgd karakter. Dit wordt (eventueel later) uitgewerkt in een Beeldkwaliteitsplan met als uitgangspunt diversiteit;
• Grote aandacht voor het groene karakter van de locatie en behoud en versterking van de aanwezige natuurwaarden.
• Vanuit het haalbaarheidsonderzoek voor de vestiging van een nieuw basisschool is Waalre Noord fase 3 als locatie aangewezen.

Architectuur

• De architectonische uitwerking en detaillering zijn dorps en verzorgd en voldoen aan de huidige eisen van nieuwbouw;
• Er wordt verwacht dat meerdere architecten de woningen vorm zullen geven. Kwaliteitsbewaking zal geschieden door een Kwaliteitsteam, vergelijkbaar met fases 1 en 2.

Tot waar loopt de wijk door?

De wijk loopt in elk geval door tot de grens die bepaald is in de gebiedsvisie 2007. Aanvullend daarop is er een zoekgebied afgebakend. Mogelijk breiden we de wijk uit naar dit zoekgebied. Dit is vanwege de dringende noodzaak om meer woningen te realiseren, om aan de groeiende vraag naar huisvesting te voldoen. En als we bestaande landschappelijke structuren behouden én woningen bouwen, hebben we meer grond nodig. Op kaarten (PDF, 5.4 MB) (pagina 4) is de voorlopige grens van het zoekgebied aangegeven. Of de wijk ook geheel doorloopt tot deze grens is nog niet bekend.

Waarom is er een nieuwe school gepland in dit gebied (aan de rand van Waalre)?

Recent is het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs (IHP) door de gemeenteraad vastgesteld. Uit de analyse en vraag vanuit de basisscholen is de behoefte aan een locatie voor nieuwe basisschool in het dorp Waalre voortgekomen. Uit enkele mogelijke locaties is dit gebied als beste naar voren gekomen.

Lees meer over het integraal huisvestingsplan waarin wordt uitgelegd waarom er een nieuwe school nodig is.

Waar komt de nieuwe school?

Dat is nog niet bekend. In de stedenbouwkundige visie wordt rekening gehouden met een locatie voor een basisschool. Waar deze precies komt in de wijk is afhankelijk van de ontwikkeling van de totale wijk. In een later stadium wordt hier meer over duidelijk.

Uitkomsten participatie

De gemeente heeft twee participatiebijeenkomsten gehouden voor betrokkenen en belangstellenden op 22 juni en 2 november 2023. Aanwezigen konden ideeën, zorgen en tips meegeven voor de stedenbouwkundige visie. Daarnaast was er de mogelijkheid tot bellen of e-mailen om ideeën in te brengen. Ook werden zij geïnformeerd over het proces van deze woningbouwontwikkeling. Daarnaast zijn er verschillende individuele gesprekken gevoerd met de nabije omgeving.

Wat hield het buurtgesprek van 22 juni 2023 in?

Het doel van de avond was om input op te halen en te luisteren naar de betrokkenen. Wat vinden zij passend in de leefomgeving van Waalre bij de ontwikkeling van deze nieuwe wijk? Na een presentatie waarin de kenmerken van het gebied werden toegelicht, gingen de bezoekers in kleinere groepen met elkaar in gesprek. Aan de hand van een aantal thema’s kwamen alle elementen van de nieuwe woonwijk ter sprake: wonen, groen en voorzieningen.

Wat hield de informatieavond van 2 november 2023 in?

In het eerste buurtgesprek op 22 juni 2023 hebben we uitgelegd waar we staan, en hebben we de eerste ideeën bij buurtbewoners en andere betrokkenen opgehaald. Tijdens de infoavond op 2 november gaven we een terugkoppeling van de uitkomsten die we hebben opgehaald. We legden uit hoe deze input binnen de kaders en uitgangspunten van de raad een plek krijgen in de stedenbouwkundige visie. We houden zo goed mogelijk rekening met al deze uitkomsten bij de uitwerking van de stedenbouwkundige visie. Het kan zijn dat we bepaalde wensen niet kunnen meenemen. We presenteerden de concept stedenbouwkundige visie en legden uit hoe het proces verder verloopt tot het afronden van de nieuwe stedenbouwkundige visie. Er was volop ruimte voor open discussie en interactie. We stonden stil bij ideeën, suggesties en eventuele zorgen van de aanwezigen.

Bekijk de presentatie terug van de informatieavond op 2 november 2023 via YouTube:

Waar moet de gemeente rekening mee houden volgens de bezoekers van de informatieavond op 2 november 2023?

Voorzieningen

• School: bezoekers uiten zorgen over mogelijke geluidshinder door toenemend verkeer en het schoolplein. Daarnaast werd de hoogte van de school aangekaart en de mogelijke impact die deze hoogte zou hebben op de landelijke stijl van de omgeving.
• School: over het algemeen heerste er een negatief sentiment over de huidige locatiekeuze. Zorgen zijn er over de verkeersdrukte en aanrijdroute voor inwoners van Waalre en Aalst. Enkele aanwezigen lieten suggesties achter voor alternatieve locaties. Zo werd de oostkant van het plan genoemd voor een betere connectie met fase 2, maar ook het meest westelijke deel bij bijzonder wonen, of nabij de Kerkakkers werden genoemd. Ook dacht men aan een locatie bij de Molenstraat. Hier ziet men minder verkeer en neemt de zorgen rondom het behouden van een landelijk karakter weg. Een andere locatie-suggestie was het Heidenpark, nabij scouting voor een makkelijke doorsteek naar Aalst.
• Cultuur en faciliteiten: enkele aanwezigen lieten weten graag kunst in de nieuwe wijk te zien. Daarnaast werd de behoefte aan voorzieningen en faciliteiten, vooral voor senioren, benadrukt.
• Duurzaam: er werden verschillende vragen over de eisen voor duurzaam bouwen gesteld, evenals bezorgdheid over de impact op grondwaterstanden en bouwen in het beekdal. Maar ook meerdere initiatieven om duurzaamheid in de nieuwe wijk te verbeteren. Zo was er een roep om een gasvrije wijk, en werden ook verplichte zonnevelden genoemd. De interesse in elektriciteitsopslag van zonnepanelen was merkbaar, terwijl bewoners ook pleitten voor groene daken en het hergebruik van water. De discussie over regenwaterbeheer in sloten of wadi en de status van het riothermie riool in het zuidelijke deel van de gemeente werden eveneens aangekaart.

Wonen

• Woningtype: deelnemers zien graag opties voor kleinschalig wonen in de nieuwe wijk. Dit om meer woningen voor alleenstaanden of starters te realiseren. Ze hopen zo ook meer woning doorstroom in het dorp te creëren. Belangrijk hierbij is de mogelijkheid om te kiezen voor een gelijkvloerse woning. Zodat deze nieuwe woningen geschikt zijn voor ouderen die minder mobiel worden of een beperking (rolstoel) hebben. Ook heerst de vraag of er voldoende huurwoningen beschikbaar komen. Bezoekers gaven aan het belangrijk te vinden dat er voldoende betaalbare (huur) woningen voor alleenstaanden en starters zijn. Zij raadden de gemeente ook aan een goed behoeftenonderzoek te doen onder geïnteresseerde bewoners. Wellicht is er namelijk interesse in een CPO.
• Urgentie: ook werd de urgentie van de nieuwe woningen en voorzieningen genoemd. Zo vragen enkele deelnemers vragen zich af wanneer de bouw begint en wanneer geïnteresseerden zich kunnen inschrijven. Verder wordt de vraag gesteld wanneer de school af is. Men vraagt dit voor de kinderen in de huidige basisschoolleeftijd.
• Landelijk wonen: de behoefte wordt geuit om een duidelijk beeld te zien van wat er precies met het groene lint aan de Heuvelstraat gaat gebeuren. Ook vragen een aantal aanwezigen zich af hoe groot de afstand tussen de Heuvelstraat en de nieuwbouw zal zijn. Kortom: bewoners zien graag dat het landelijke karakter in Waalre behouden blijft en dat de nieuwbouw aansluit op het bestaande deel van Waalre zodat het passend is in het landschap.

Mobiliteit

• Heuvelstraat: over het verkeer in de Heuvelstraat kwamen verschillende reacties voorbij. Zo geven een aantal mensen aan dat de Heuvelstraat nu al vrij druk is en wordt gebruikt als sluiproute. Er zijn zorgen over een toename van deze drukte met de geplande ontsluitingen. Daarnaast geeft men aan dat er regelmatig landbouwverkeer door de Heuvelstraat rijdt.
• Loop-/fietsroutes: bereikbaarheid in de omgeving via loop-/fietsroutes wordt meerdere malen aangehaald. Er moet worden gekeken naar het Heuvelse Kerkpad, dat een korte route naar het centrum vormt en daarmee zwaarder belast zal worden. Een fietsverbinding naar het centrum en Veldhoven vindt men belangrijk. In het kader van veiligheid komen suggesties voorbij voor het aanbrengen van oversteekplaatsen, tunnels en bruggen.
• Deelvervoer en parkeren: bezoekers vroegen zich af of er al plannen zijn rondom de openbaar vervoer verbinding naar fase 3. Vooral de verbinding met het centrum wordt hierbij genoemd. Verder zijn er suggesties om fase 3 te voorzien van deelvervoer, zodat er minder parkeerplaatsen gerealiseerd hoeven te worden. Anderen laten juist weten zich zorgen te maken over toenemende parkeerdrukte in de toekomst.
• Schoolverkeer: er is een algemene wens om de school niet naast een drukke weg te plaatsen, vanwege de gevaren tijdens de spits. Zorgen over de verkeersveiligheid van kinderen staan centraal, met specifieke aandacht voor fietsverkeer. Er zijn nu al klachten over te hard rijden op de OLV dijk. Ook wijzen bezoekers op de risico's van grote landbouwvoertuigen zoals tractoren en vrachtwagens in de straten waar boeren actief zijn. Dit levert verkeersonveilige situaties op bij het oversteken van de weg, met name voor jonge kinderen. Er is gesuggereerd om de Heuvelstraat en Kerkakkerstraat her in te richten met snelheid verminderende maatregelen zodra de school is gevestigd. Dit om de veiligheid te waarborgen. Met de hoop dat deze maatregelen er ook voor zorgen dat de Heuvelstraat niet langer als sluiproute wordt gebruikt.