Waalre Noord fase 3

De gemeente is gestart met de ontwikkeling van het volgende gebied in Waalre Noord: fase 3. Deze locatie ligt ten westen van de Onze Lieve Vrouwedijk en ten noorden van de Heuvelstraat. Er zullen naar verwachting ongeveer 350 woningen worden gerealiseerd. Naar verwachting worden de eerste woningen vanaf 2026 opgeleverd.

Afgelopen 24 januari 2023 heeft de gemeenteraad de kaders voor ontwikkeling vastgesteld. Daarbij is veel aandacht gevraagd voor inbreng, ideeën en meningen van belanghebbenden zoals bewoners, eigenaren en gebruikers.

Donderdag 2 november infoavond

Ruim 120 betrokken hebben de informatieavond afgelopen 2 november bijgewoond. Deze informatieavond is het concept van de stedenbouwkundige visie gepresenteerd. In dit concept is de input van het buurtgesprek van afgelopen 22 juni meegenomen. Het doel van de avond was om tips en reacties op deze concept visie op te halen. Vanwege de grote belangstelling en het verzoek om de informatie (nogmaals) goed te kunnen bekijken, is de presentatie ook digitaal terug te kijken. Heeft u tips, opmerkingen of zorgen over het plan die u met ons wilt delen? Dan kunt u een reactie sturen tot en met 30 november 2023 via waalrenoord@waalre.nl.

Liever mondeling toelichten? Bel dan met Stichting Zet via telefoonnummer 013-5441440.

Bekijk de presentatie terug van de informatieavond op 2 november 2023 via YouTube:

Dit was de uitnodiging voor de infoavond op 2 november 2023

In het eerste buurtgesprek op 22 juni 2023 hebben we uitgelegd waar we nu staan, en hebben we ideeën bij buurtbewoners en andere betrokkenen opgehaald. Nu gaan we aan de slag met de stedenbouwkundige visie. Als vervolg op het buurtgesprek, is er op 2 november een informatieavond van 19.00 – 21.00 in Het Klooster, Hoogstraat 8 in Waalre. Ook als je niet bij het eerste buurtgesprek aanwezig was, zien en horen we je graag.

In gesprek over de stedenbouwkundige visie

Tijdens de infoavond op 2 november geven we een terugkoppeling van de uitkomsten die we tot nu toe hebben opgehaald. We leggen uit hoe deze input binnen de kaders en uitgangspunten van de raad een plek krijgen in de stedenbouwkundige visie. We houden zo goed mogelijk rekening met al deze uitkomsten bij de uitwerking van de stedenbouwkundige visie. Het kan zijn dat we bepaalde wensen niet kunnen meenemen. Op de conceptvisie horen we graag jouw reactie. Daarnaast leggen we uit hoe het proces verder verloopt tot het afronden van de nieuwe stedenbouwkundige visie. Er is op 2 november volop ruimte voor open discussie en interactie. We staan stil bij je ideeën, suggesties en eventuele zorgen.

Buurtgesprek 22 juni 2023

Zo'n 70 aanwezigen luisteren aandachtig

Ruim 70 betrokkenen bezochten donderdag 22 juni het buurtgesprek over de woningbouw in Waalre Noord. Onderdeel van het participatietraject voor de woningbouw in Waalre Noord, fase 3. Het doel van de avond was om input op te halen en te luisteren naar de betrokkenen. Wat vinden zij passend in de leefomgeving van Waalre bij de ontwikkeling van deze nieuwe wijk?

Veel inwoners kwamen uit nieuwsgierigheid op de avond af. Anderen hadden al goede ideeën klaar of uitten hun zorgen. Ook enkele woningzoekenden waren aanwezig en maakten hun wens om in Waalre te (blijven) wonen kenbaar.

Na een presentatie waarin de kenmerken van het gebied werden toegelicht, gingen de bezoekers in kleinere groepen met elkaar in gesprek. Aan de hand van een aantal thema’s kwamen alle elementen van de nieuwe woonwijk ter sprake: wonen, groen en voorzieningen. Ook grondeigenaren en woningzoekende zochten elkaar op en gingen in gesprek. Duidelijk werd dat er veel waarde wordt gehecht aan het bestaande groen en de bestaande landelijke uitstraling. Daar moet de nieuwe wijk op aansluiten. Ook is de wens dat er gebouwd wordt voor alle leeftijdscategorieën.

Input voor stedenbouwkundige visie

De reacties zijn waardevol voor de gemeente. Na deze eerste inventarisatie gaan we aan de slag om alle opmerkingen te verzamelen en te verwerken in de stedenbouwkundige visie. Wat we wel en wat we niet meenemen, lichten we in een later stadium toe. Op dit moment is de gemeente bezig met het verkennen van de opdracht voor de ontwikkeling op deze locatie die voor ons ligt.

De gemeenteraad heeft de kaders hiervoor vastgesteld. Het buurtgesprek is onderdeel van het participatietraject rondom de woningbouwontwikkeling Fase 3. Vervolgens leggen we in de stedenbouwkundige visie vast wat we willen bereiken met deze woonwijk.

Dit hebben wij gehoord

Doelgroep: Woningen met aandacht voor senioren en starters zijn belangrijk. Doorstroommogelijkheden, ook vanuit bewoners van Waalre.
School: Er zijn twijfels over de plaatsing van een nieuwe school in de wijk vanwege de noodzaak, verkeersveiligheid en bereikbaarheid.
Woningtype: Woningen met een dorpse uitstraling, diverse stijlen passend in het landschap, zo veel mogelijk laagbouw.
Landelijk wonen: Een landelijke sfeer met behoud van de karakteristieken van Waalre. Een ruime opzet in verband met privacy is gewenst.
Duurzaamheid: Er zijn veel suggesties benoemd voor het duurzaam en natuurinclusief opzetten van de wijk op het gebied van bouw, energie en verkeer.
Faciliteiten in de natuur: Er is behoefte aan publieke ruimte in de natuur met bijvoorbeeld een natuurlijke speeltuin. Daarnaast zien bewoners graag verschillende wandelpaden voor iedereen.
Ontsluiting: De ontsluiting van de nieuwe wijk moet goed worden aangesloten op bestaande bouw. Het liefst niet via de Heuvelstraat, wellicht via de Onze Lieve Vrouwendijk.
Voorzieningen: Er moet aandacht zijn voor de plaatsing van meer basisvoorzieningen in het dorp. Het is belangrijk dat er ontmoetingsplekken komen voor behoud van het dorpse gevoel en bijvoorbeeld een hondenlosloopterrein.
Autoluw: Een rustige, bereikbare wijk waar auto's te gast zijn. Goede en veilige parkeergelegenheden zijn belangrijk.
Zandpaden: Het is belangrijk zandpaden te respecteren door auto- en fietsverkeer te mijden. Bijvoorbeeld door het aanleggen van meer fietspaden.
Behoud groen: Waalre is een groene gemeente, het is belangrijk dat dit zo blijft met voldoende beplanting in de nieuwe wijk en behoud van groen. Een groene buffer bij de Heuvelstraat en tussen Eindhoven en Veldhoven worden vaak genoemd.

Buurtgesprek op 22 juni gemist?

Vanwege jouw kennis, ervaring en betrokkenheid horen we graag jouw inbreng. Stuur een mail met je inbreng naar waalrenoord@waalre.nl. Liever mondeling toelichten? Bel dan met Stichting Zet via telefoonnummer 013 5441440. Gemeente Waalre werkt samen met Stichting Zet om de participatie te organiseren.

Inleiding

Waarom wordt hier gebouwd?

Er is een groot tekort aan woningen in het land en ook in Waalre. Daarom moeten er nieuwe woningen bij worden gebouwd. De gemeente Waalre heeft een grote woningbouwtaak, zoals opgenomen in de regionale woningbouwafspraken en lokale Woonvisie. Begin 2023 zijn nieuwe afspraken gemaakt met de Rijksoverheid. Provincie en gemeenten in de regio (Woondeal). Onderdeel van de afspraak is dat de gebiedsontwikkeling van het woningbouwproject Waalre Noord zal worden voortgezet. De vervolgfasen van Waalre Noord moeten voor de regio een diversiteit aan woongebieden aanbieden, maar ook invulling geven aan de lokale woningbehoefte.

In 2007 is na een intensief traject met inbreng van inwoners en diverse partijen de Gebiedsvisie Waalre-Noord (PDF, 5.4 MB) door de gemeenteraad vastgesteld. De Gebiedsvisie is het beleidskader voor ontwikkeling van woningbouw, recreatie en natuurontwikkeling. Ontwikkeling van deelgebieden moeten voldoen aan het kader volgens de Gebiedsvisie. Alleen leven we nu in een andere tijd dan 2007 en hebben we de kaders uit de Gebiedsvisie herzien.

Wat gaat er gebouwd worden?

De woningvraag is veranderd ten opzichte van wat er in 2007 in de gebiedsvisie is opgeschreven. Daarom hebben wij als gemeente Waalre in januari 2023 nieuwe kaders en randvoorwaarden opgesteld. Ook hebben we afgesproken om de ontwikkeling weer op te starten en naar hedendaagse uitgangspunten te vernieuwen. Denk hier bijvoorbeeld aan een nieuw woningbouwprogramma. Dit woningbouwprogramma zorgt er voor dat er meer woningen in het betaalbare segment komen. Maar denk ook aan het ophogen van de aantallen om te voldoen aan de grote vraag aan woningen. Meer aandacht voor groen en milieu door bijvoorbeeld het woongebied uit te breiden richting de Dommel of boven het bedrijventerrein. Dit is ook onderdeel van de nieuwe kaders en randvoorwaarden. De gemeenteraad heeft ook opdracht gegeven om te zoeken naar een locatie voor een basisschool.

Naar verwachting worden er minimaal 350 woningen gebouwd. In de stedenbouwkundige visie van 2007 waren 200 woningen opgenomen. Dat is met de huidige woningvraag niet meer voldoende. De markt is sterk veranderd. Er is met name behoefte aan woningen in het goedkope en middel dure segment. De gemeente heeft de opdracht om minimaal 30% sociale huurwoningen en ruim 35% betaalbare woningen te bouwen. Hoe deze woningen eruit komen te zien en waar dat ze precies op de locatie komen, is nog niet bekend.

Voor wie wordt er gebouwd?

We vinden het belangrijk dat onze inwoners fijn in Waalre kunnen blijven wonen, van jong tot oud. We bouwen voor iedereen.

Welke kaders heeft de gemeenteraad gesteld?

Op 24 januari 2023 heeft de gemeenteraad de kaders vastgesteld, zie hiervoor Onder agendapunt 8 - A-voorstel tot vaststellen van de kaders voor ontwikkeling Waalre-noord fase 3 zijn de uitgebreide stukken te vinden waarin de nieuwe uitgangspunten staan benoemd.

Proces en participatie

Waarom een participatietraject?

We willen met een uitgebreid participatietraject de uitgangspunten samen verder vorm gaan geven. We vinden het belangrijk dat het plan voor de nieuwe woonwijk breed gedragen wordt door de gemeenschap. Ook de gemeenteraad heeft hier specifiek aandacht voor gevraagd. Daarom vragen we betrokkenen, zoals direct aanwonenden, buurtbewoners, inwoners van de gemeente en andere geïnteresseerden zoals woningzoekenden, om vroeg mee te denken. Er zijn individuele gesprekken geweest met enkel eigenaren en omwonenden. We hebben iedereen uitgenodigd voor een buurtgesprek op 22 juni 2023 en zullen hierna actief blijven bevragen en informeren over de stand van zaken van de ontwikkeling. Op deze projectpagina vullen we telkens actuele informatie aan.

Hoe ziet de projectontwikkeling eruit? (Zoals groenvoorzieningen en grondaankoop)

Om de woonwijk te kunnen bouwen, is een stedenbouwkundige visie nodig. Een stedenbouwkundige visie geeft een globaal beeld van wat mogelijk is op deze locatie en hoe de wensen van alle partijen en betrokkenen ruimtelijk ingepast kunnen worden. Om een stedenbouwkundige visie te maken, worden eerst uitgangspunten bepaald aan de hand van een gebiedsanalyse (ruimtelijke- en functionele analyse).

In het buurtgesprek op 22 juni 2023 hebben we alle meningen van inwoners in beeld gebracht. De eerste stap is om onder andere de uitkomsten van het buurtgesprek te vertalen naar de stedenbouwkundige visie. In het najaar van 2023 volgt er een terugkoppeling naar belangstellenden. Hier komt naar voren hoe de input van de betrokkenen binnen de kaders en uitgangspunten van de raad een plek krijgen in de stedenbouwkundige visie. Deze visie, met mogelijk enkele varianten, zal worden gepresenteerd en hierop kunnen mensen een reactie geven.

Hierna wordt deze fase afgerond en wordt de stedenbouwkundige visie voorgelegd aan de gemeenteraad. Dan kan er worden gestart met een schetsontwerp. In het voorlopig ontwerp (VO) worden de hoofdvorm en de hoofdindeling van het gebied aangegeven. Dit is gedetailleerder dan een visie. Daarna volgt het definitief ontwerp (DO). In het definitief ontwerp wordt aangegeven waar (verkaveling), welke woningen (woningtypen), groenvoorziening, speeltuin, parkeren, wegen, paden enzovoort komen.

Nadat de stedenbouwkundige visie is voorgelegd aan de raad, wordt ook gestart met het bestemmingsplan (vanaf 2024 heet dit een omgevingsplan). In het bestemmingsplan/omgevingsplan staat de juridische kant van het plan. Om tot het omgevingsplan/bestemmingsplan te komen, zijn diverse onderzoeken nodig. Dit omgevingsplan wordt door de gemeenteraad vastgesteld.

Ondertussen gaat de gemeente in gesprek met de eigenaren van de grond. Soms zijn dit al ontwikkelaars en soms niet. Met hen wordt afspraken gemaakt wie delen van het plan op welke manier mag uitvoeren.

Wanneer is de bestemmingsplan wijziging?

Per 1-1-2024 treedt de Omgevingswet in werking en wordt het bestemmingsplan vervangen door een omgevingsplan. Dit betekent dat de procedure voor wijziging van het bestemmings/omgevingsplan niet op korte termijn is te verwachten, wellicht in het najaar van 2024.

Waar moet de gemeente rekening mee houden volgens de bezoekers van het buurtgesprek op 22 juni?

Veel behoefte aan huur en koop voor starters
Levensloopbestendige wijk
Diverse wijk, jong en oud bij elkaar
Bouwen voor Waalrenaren
Dorpsgevoel behouden en zelfs versterken door toevoegen sociale voorzieningen
Volwassen groen!
Hoogbouw niet wenselijk, max. 3 lagen
Geen ontsluiting via de Heuvelstraat, karakter moet behouden blijven
Rekening houden met toenemend (recreatief) fietsverkeer via Heuvelstraat
Veiligheid kinderen bij oversteken OLV dijk als er een school komt
Landelijke stijl en uitstraling van de wijk

Ik heb het buurtgesprek op 22 juni gemist, kan ik nog meedenken?

Typen woningen

Komen er gelijkvloers woningen? En vrije sector?

Op dit moment is nog niet bekend hoe de woningen er uit komen te zien en waar de woningen komen. Dat komt in een latere fase. In het gewenste bouwprogramma zijn huur- en koopwoningen in verschillende prijsklassen opgenomen, ook vrije sector. Of er particuliere bouwkavels in het plan komen is nu nog niet bekend.

Worden de woningen vanaf de OLVdijk 2-kapper naar vrijstaand gebouwd zodat het overgaat in de bestaande bouw?

Dat is nog niet bekend.

Wordt er gewerkt met een woningstichting?

Ja. Er komen ook sociale huurwoningen die door een woningstichting worden verhuurd. In Waalre zijn ‘thuis en Wooninc. actief. Om straks in aanmerking te komen is het aan te raden om nu al in te schrijven als woningzoekende via Wooniezie.

Kijkt de gemeente ook naar particuliere grond in Waalre om te bouwen?

Het kan inderdaad zijn dat er ook op nu nog particuliere gronden, woningbouw komt. Dit moet wel passen in het plan.

Kijkt gemeente ook naar grondeigenaren van braakliggend terrein, zonder BP om te bouwen?

In deze fase is vooral de ruimtelijke samenhang en stedenbouwkundige opzet van het gebied van belang. In eerste instantie wordt niet gekeken naar grondeigendommen. Uiteraard moet het plan uitvoerbaar zijn. Er wordt dus ook met eventuele grondeigenaren gesproken.

Komt er dorpse hoogbouw?

Dat is op dit moment nog niet aan te geven, maar denk in elk geval niet aan een ‘stadse’ toren.

De gemeenteraad heeft opdracht gegeven te onderzoeken of dorpse hoogbouw passend is. Dorpse hoogbouw is een woongebouw van maximaal 4 of 5 woonlagen. Hierbij vinden we het belangrijk dat de uitstraling van het gebouw een dorps karakter heeft en dus in de omgeving en bij een dorpse sfeer past. Dorpse hoogbouw kan ook 3 of 2 lagen hoog zijn. We bekijken of dit passend is in het gebied en zo ja, hoeveel lagen.

De wijk

Wat is een stedenbouwkundige visie?

Een stedenbouwkundige visie geeft een globaal beeld van wat mogelijk is op deze locatie en hoe de wensen van alle partijen en betrokkenen ruimtelijk ingepast kunnen worden. Om een stedenbouwkundige visie te maken, worden eerst uitgangspunten bepaald aan de hand van een ruimtelijke- en functionele analyse.

Wat is er uit de gebiedsanalyse gekomen?

In een gebiedsanalyse bekijken we de locatie en de omgeving. We beoordelen de staat op een aantal punten. We bekijken ook hoe het landschap zich de afgelopen jaren ontwikkeld heeft en welke originele landschapskenmerken nog te herkennen zijn. Op basis van de gebiedsanalyse bekijken we wat we belangrijk vinden om te behouden. Dat is al grotendeels vastgelegd in de kaders van de gemeenteraad en de overkoepelende gebiedsvisie.

Stedenbouw

De invulling krijgt een dorps karakter en bestaat uit grotendeels grondgebonden woningen met een (eventuele) toevoeging van gestapelde woningbouw.. Zodoende is er nog steeds een fijn woonmilieu;
Veel aandacht voor groen;
Zo veel mogelijk behoud van de zandpaden;
Maat, schaal en dichtheid loopt af richting het Dommeldal en gaat geleidelijk over in het groen;
Parkeren bij gestapelde bouw in principe ondergronds, bij grondgebonden woningen zo veel mogelijk op eigen terrein en bezoekers parkeren kan op maaiveld worden opgelost. Er wordt een parkeernorm gehanteerd van gemiddeld 1,5 plaats per woning;
De beeldkwaliteit kan door de solitaire ligging van deze fase anders zijn dan de voorgaande fases. Het kan een op zichzelf staande wijk zijn met een meer nauwe beeldrelatie met het dorp. Het moet wel voldoen aan een dorps en verzorgd karakter. Dit wordt (eventueel later) uitgewerkt in een Beeldkwaliteitsplan met als uitgangspunt diversiteit;
Grote aandacht voor het groene karakter van de locatie en behoud en versterking van de aanwezige natuurwaarden.
Vanuit het haalbaarheidsonderzoek voor de vestiging van een nieuw basisschool is Waalre Noord fase 3 als locatie aangewezen

Architectuur

De architectonische uitwerking en detaillering zijn dorps en verzorgd en voldoen aan de huidige eisen van nieuwbouw;
Er wordt verwacht dat meerdere architecten de woningen vorm zullen geven. Kwaliteitsbewaking zal geschieden door een Kwaliteitsteam, vergelijkbaar met fases 1 en 2.

Tot waar loopt de wijk door?

De wijk loopt in elk geval door tot de grens die bepaald is in de gebiedsvisie 2007. Aanvullend daarop is er een zoekgebied afgebakend. Mogelijk breiden we de wijk uit naar dit zoekgebied. Dit is vanwege de dringende noodzaak om meer woningen te realiseren, om aan de groeiende vraag naar huisvesting te voldoen. En als we bestaande landschappelijke structuren behouden én woningen bouwen, hebben we meer grond nodig. Op kaarten (PDF, 5.4 MB) (pagina 4) is de voorlopige grens van het zoekgebied aangegeven. Of de wijk ook geheel doorloopt tot deze grens is nog niet bekend.

Waarom is er een nieuwe school gepland in dit gebied (aan de rand van Waalre)?

Recent is het Integraal Huisvestingsplan Onderwijs (IHP) door de gemeenteraad vastgesteld. Uit de analyse en vraag vanuit de basisscholen is de behoefte aan een locatie voor nieuwe basisschool in het dorp Waalre voortgekomen. Uit enkele mogelijke locaties is dit gebied als beste naar voren gekomen.

Lees hier meer over het integraal huisvestingsplan waarin wordt uitgelegd waarom er een nieuwe school nodig is.

Waar komt de nieuwe school?

Dat is nog niet bekend. In de stedenbouwkundige visie wordt rekening gehouden met een locatie voor een basisschool. Waar deze precies komt in de wijk is afhankelijk van de ontwikkeling van de totale wijk. In een later stadium wordt hier meer over duidelijk.